בעידן המודרני נראים ברחבי הערים בישראל מגדלים רבי קומות, לכל אחד מהם נראות שונה, מעניינת ומסקרנת. , בכל אחד מהמגדלים ממוקמים הרבה מאד דירות או משרדים. המגדלים מהווים חלק מהתחושה כי ישראל היא מדינה הצועדת עם הקידמה בתחומים טכנולוגיים והנדסיים רבים .
במקרים רבים בסמוך לרבי הקומות הללו או בשכונות קרובות מצויים בניינים ישנים בעלי יסודות חלשים או רעועים. במקצת מהם גרים דיירים וחלק מהמבנים הוכרזו כמסוכנים למגורים ולכן חל איסור על מגורים בהם. שכונות שלמות של בנייני רכבות שנבנו לאחר קום המדינה מצויים בסכנה במקרה של רעידת אדמה, הם אינם כוללים חדרי ממ"ד ומהווים מתחם המכער את פני העיר לעומת נראותה המודרנית בקטעים החדשים שלה .
המחסור בשטחי קרקע הוביל את הרשויות המקומיות להכנת תכנית התחדשות עירונית שמטרתה שינוי פניה של העיר, חידושן של השכונות הישנות, בניית מבנים חדשים במקום הבתים הישנים בתכניות פינוי בינוי או לחילופין הפעלת תכניות תמ"א 38 לחיזוק המבנים, הגדלת מספר הדיירים בהם עריכת שיפוצים מסיביים ושיפור נראותם של המבנים.
שני מסלולים של הליך פינוי בינוי
- בניית דירות בשכונות מסוימות ברחבי העיר ניהול משא ומתן עם בעלי הדירות בבניינים שבהם יש בעיות הנדסיות והצעה לפנות את הדירות הללו ולעבור למגורי קבע בדירות החדשות . קיימים דיירים המסכימים להתפנות ולעבור ויש דיירים אחרים שאינם מסכימים מסיבות שונות כמו העובדה שזו שכונה שאינה מוכרת להם, מרוחקת עבורם, או שהם מבקשים פיצוי כספי גבוה יותר.
הליך זה קורה בכמה ערים, עדיין אין בו אחוזי הצלחה גדולים.
- ההליך המוכר והמוצלח יותר כרגע, הוא הליך בו מתגבשת תכנית הנדסית שבה ייהרסו המבנים הישנים ובמקומם ייבנו בניינים חדשים ומודרניים. כל דייר יעבור באופן זמני לדירה שכורה במימון היזם ובתום הבנייה יעבור לדירה חדשה בגודל ובקומה שסוכמו עמו מראש. בנוסף לכך, יבנה היזם כמות כפולה או אף יותר של דירות נוספות שאותן הוא ימכור ללקוחות . העסקה היא win win situation לכל הגורמים. הדיירים שרובם מבוגרים, זוכים לגור בדירות נוחות ומרווחות הכוללות ממ"ד ומעלית, היזמים מוכרים דירות וכך מכסים את העלויות של העברת הדירות לדיירים הקודמים ללא תמורה כספית, כיוון שכולם יחד היו בעלי הקרקע.
תמ"א 38
במסגרת ההתחדשות העירונית, בוחרים הדיירים בכל בניין שקיבל היתר בניה למהלך הנדסי זה, יזם שיבצע עבורם את הפרויקט. המיזם מורכב מהליך חיזוק יסודות הבניין, שיפוץ כללי הכולל הוספת ממ"ד, מעלית, מרפסות או כל תוספת אחריה שעליה החליטו הדיירים וקיבלו לכך היתר. היזם אחראי גם על שיפור נראותו של הבניין ברבדיו הפנימיים והחיצוניים.
לאחר ביצוע חיזוק היסודות, מסוגל הבניין לשאת משקל רב יותר ולכן היזם בונה על פי ההיתר, כמה קומות נוספות מעל הבניין הקיים ותוספות בנייה בקומות הקיימות .
תכנית תמ"א 38 מתבצעת בהצלחה רבה בערים רבות בישראל . פרויקטים רבים מתוכם הסתיימו לרווחת הדיירים ואחרים נמצאים כעת בהליך מסיבי של בניה ואכלוס.
פטור מתשלומי מס
כדי לעודד את השינויים המתבקשים בשכונות הוותיקות ולשפר את פני העיר, אושרו הקלות בתחום המיסוי כדי לקדם את התהליכים ולהקל בהוצאות השונות .
- קיים פטור מתשלום מס שבח, מס רכישה וממע"מ על שירותי הבנייה עבור פרויקטים המוכרים כחלק מתכנית ההתחדשות העירונית . כמו כן קיימת אפשרות דחיית המועד הקובע את חבות המס אם ייבנו במיזם לפחות 24 יחידות דיור .
- פטור מתשלום דמי היתר, עבור מתחמים המיועדים לבניה רוויה.
- פטור מהיטל השבחה למגורים, על פי החלטת כל רשות מקומית.